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CATEGORIA STRALCIO
-1- Decreto Ingiuntivo

... Soggetto legittimato ad agire è l’amministratore di condominio.
...senza il preventivo assenso dell’assemblea. E’ importante sottolineare, ad ulteriore dimostrazione della particolare attenzione data dal legislatore al recupero del credito condominiale, che si tratta di una norma imperativa. In sostanza, il regolamento di condominio (sia esso assembleare o contrattuale) non potrà derogare a quanto previsto dall’art. 63, primo comma, disp. att. c.c. (si veda art. 72 disp. att. c.c.). Per iniziare il procedimento monitorio è necessario che l’assemblea abbia approvato un piano di ripartizione e naturalmente lo stato di morosità del condomino. E’ indifferente che la ripartizione sia quella preventiva o quella consuntiva. Essa funge da riconoscimento del debito. In questo modo, pertanto il condominio sarà titolare di un credito certo (in quanto approvato dall’assemblea), liquido (perché determinato nel suo ammontare) ed esigibile (poiché lo stato di morosità fa maturare le quote dovute. Una recente pronuncia della Cassazione, resa nel settembre 2008 (la n. 24299) ha confermato quanto appena detto. Il Supremo Collegio va oltre ritenendo che il rendiconto preventivo non sia soggetto a scadenza giunti alla fine dell’anno d’esercizio.

Prima di iniziare un’azione giudiziale sarà opportuno farla precedere dalla messa in mora ex. art. 1219 c.c. La legge non richiede espressamente che l’ingiunzione di pagamento ex art. 63 disp. att. c.c. sia preceduta da un’intimazione stragiudiziale di pagamento.

-2- Lastrico solare e terrazzo: differenza

Secondo il codice civile art. 1126 le spese di riparazione o ricostruzione dei lastrici solari di uso esclusivo si ripartiscono per un terzo a carico di chi ne ha l'utilizzo esclusivo, e per i rimanenti 2/3 a carico di tutti gli altri condomini cui il lastrico serve da copertura, in proporzione della rispettiva caratura millesimale.
Le stesse proporzioni valgono per i danni cagionati a terzi o ad altri condomini per difetto di manutenzione del lastrico solare, stante la sua funzione di copertura dell'intero edificio, ma solo nei rapporti interni tra comproprietari: infatti verso il terzo danneggiato la responsabilità dei condomini è solidale.
Occorre però ricordare che l'art. 1126 non è ricompreso tra le norme inderogabili, è pertanto ammissibile un
regolamento contrattuale che disponga una divesa disciplina per la ripartizione delle spese tra i condomini.

-3-  Spazi comuni

I pianerottoli delle scale sono parti comuni che appartengono a tutti i condomini. Questo sostiene l’articolo 1117 del codice civile quando elenca al punto 1 tra le parti comuni dell’edificio le scale, i portoni d’ingresso e “in genere tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune”. Il principio è confermato dalla Cassazione, a partire dalla sentenza 17 gennaio 1963, n. 38: “La scala che serve di accesso a diversi piani o frazioni di piano di un edificio, deve essere considerata, nella sua struttura unitaria e in relazione al fine a cui serve, come bene comune indivisibile per presunzione di legge, salvo che il contrario non risulti dal titolo. Conseguentemente vanno considerati tra le cose comuni anche i pianerottoli, che costituiscono elementi della scala, della quale rendono possibile la funzione”. Ma che cosa può fare in concreto il singolo e che cosa invece gli è vietato? “A norma dell’art. 1102, comma primo, c. c.” si afferma nella sentenza della Cassazione 6 maggio 1988, n. 3376, “il condomino di un edificio ha il diritto di usare dei vani delle scale, in genere, e dei pianerottoli, in particolare, collocando davanti alle porte di ingresso alla sua proprietà esclusiva zerbini, tappeti e piante o altri oggetti ornamentali (ciò che normalmente si risolve in un vantaggio igienico-estetico per le stesse parti comuni dell’edificio).
Tali modalità d’uso della cosa comune trovano un limite invalicabile nella particolare destinazione del vano delle scale e nella esistenza del rischio generico già naturalmente connesso all’uso delle scale stesse, non potendo tale rischio essere legittimamente intensificato mediante la collocazione di dette suppellettili nelle parti dei pianerottoli più vicine alle rampe delle scale, in maniera da costringere gli altri condomini a disagevoli o pericolosi movimenti, con conseguente violazione del canone secondo cui l’uso della cosa comune, da parte di un condomino, non deve impedire agli altri un uso tendenzialmente pari della medesima cosa”.
Quindi, se i condomini lasciano per giorni sui pianerottoli oggetti o altro certamente fanno un uso improprio della parte comune. È bene fare presente ai vicini indisciplinati che lasciare in giro sacchetti e simili, anche se in via provvisoria, è indecoroso oltre che illegittimo.

-4- Ascensore
Per deliberare l'installazione di un nuovo ascensore, sia in prima che in seconda convocazione d'assemblea, occorre l'accordo della maggioranza dei condomini (prevista dall’art 1136, comma 5, Cod. Civ.) e almeno i due terzi del valore dell’edificio, trattandosi di un’innovazione (Cass, Civ. 14 nonembre 1977, n. 4921).
Chi si rifiuta di usarlo deve mettere a verbale la sua rinuncia o, se é assente, comunicarla entro 30 giorni per lettera scritta.
Un'eccezione a queste norme del codice è stata però creata con la legge n. 13 del 1989. 
L'articolo 2 afferma infatti che, quando nel condominio c'è un portatore di handicap, in seconda convocazione di assemblea l'installazione dell'ascensore può essere decisa anche da un terzo dei condomini che rappresentino un terzo del valore dell'edificio.
Occorre precisare, però, che l'ascensore é di proprietà comune solo se installato originariamente nell'edificio all'atto della sua costruzione. 
Contrariamente, esso sarà di proprietà di quanti l'avranno installato , inoltre ove la spesa sia stata affrontata da uno solo dei condomini, non è necessaria l’approvazione assembleare trovando applicazione la norma generale di cui all’art 1102 Cod. Civ., secondo cui ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purchè non alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.
In seguito, gli altri condomini potranno sempre pretendere di utilizzare l'apparecchio , contribuendo sia alle spese di manutenzione sia a quelle di installazione.
-5- Riscaldamento
La conversione che, quando prevede la semplice sostituzione del bruciatore, di regola non è considerata una innovazione (l'impianto rimane centralizzato e la spesa è abbastanza contenuta). In prima convocazione dell'assemblea, quindi, vale la decisione presa con la normale maggioranza degli intervenuti e di almeno metà del valore dell'edificio. In seconda convocazione basta invece il voto favorevole di un terzo dei partecipanti al condominio e di almeno un terzo del valore dell'edificio.
Molto spesso, però, la conversione può imporre lavori molto più importanti: è il caso, per esempio, di quando la caldaia non è più efficiente. Quasi sempre, la sua sostituzione è comunque imposta da norme di legge, di cui la decisione in assemblea non è che una semplice ratifica. Pertanto il dibattito su quali maggioranze siano da prevedere (quelle minime o quelle previste per le riparazioni straordinarie) è abbastanza sterile, perché anche un solo condomino può pretendere i lavori di sostituzione della caldaia e, comunque, l'amministratore dovrebbe caldeggiarla.
Altre volte, la conversione può imporre opere sui locali che ospitano la caldaia centralizzata, per adeguarli alle norme di sicurezza previste per il metano (che sono diverse da quelle del gasolio). Altri interventi possono riguardare i condotti per gli scarichi dei fumi e le tubazioni. Si tratta senza dubbio di riparazioni straordinarie E' quindi previsto l'assenso della maggioranza degli intervenuti, che però non deve mai essere inferiore a 2/3 del totale di condomini e la maggioranza dei millesimi.
Maggioranze:
  • trasformazione del sistema di riscaldamento che si basa sul cambio di combustibile: trattandosi di innovazione vale l'art. 1136 comma 5: un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell'edificio.
  • soppressione dell'impianto centralizzato a favore di quello autonomo: trattandosi di innovazione vale l'art. 1136 comma 5: un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell'edificio.
  • eliminazione della caldaia: trattandosi di opera assai gravosa vale l'unanimità.
-6- Locazione parti comuni Le parti comuni di un edificio in condominio sono tutte quelle indicate dall’art. 1117 c.c.,, dagli atti d’acquisto e/o dal regolamento contrattuale oltre che quei beni che, essendo strumentali al miglior godimento delle parti di proprietà esclusiva, debbano essere considerate tali di fatto. Dei beni comuni ogni condomino è proprietario in proporzione alla sua quota millesimale (salvo il caso in cui per diversa convenzione le parti indichino una diversa quota di partecipazione, es. parti uguali). Ciò vuol dire che per quella quota di proprietà egli è tenuto a partecipare alle spese, ha diritto agli utili e concorre alle decisioni inerenti la gestione delle parti condominiali.
Il caso classico di scelta di gestione comportante utili è quella della locazione di parti comuni a soggetti estranei al condominio o, magari, a singoli comproprietari. I casi più frequenti? L’alloggio del portiere (a servizio soppresso), il locale caldaia (a riscaldamento centralizzato dismesso), ecc. Si tratta di decisioni che se da un lato impediscono l’utilizzazione materiale di quella parte comune, dall’altro consentono di realizzare un utile che può essere buono, ad esempio, a diminuire la quota di partecipazione alle spese comuni. Con quali maggioranze possono essere deliberate le locazioni di parti comuni? Per quelle ultranovennali è necessario il consenso di tutti i condomini. In tal senso è chiaro l’art. 1108 c.c. (dettato in materia di comunione ma applicabile al condominio in virtù di quanto stabilito dall’art. 1139 c.c.) a mente del quale “ è necessario il consenso di tutti i partecipanti per gli atti di alienazione o di costituzione di diritti reali sul fondo comune e per le locazioni di durata superiore a nove anni”.
Che cosa dire per le locazioni di durata inferiore?” Quali sono i quorum necessari? Esse devono essere assimilate alle innovazioni? Per la giurisprudenza, di merito e di legittimità, è sufficiente il voto favorevole della maggioranza semplice. In una recente pronuncia il Tribunale di Roma, riprendendo un consolidato orientamento giurisprudenziale, ha affermato che “ la locazione di una cosa comune è considerata atto di amministrazione ordinaria "essendo possibile conseguire la finalità del miglior godimento delle cose comuni anche attraverso l'accrescimento dell'utilità del bene mediante la sua utilizzazione indiretta (locazione, affitto); ne consegue che, ove l'Amministratore del condominio abbia locato il bene condominiale anche in assenza di un preventivo mandato che lo obbligasse a tanto, deve ritenersi valida la modifica del suddetto contratto di locazione disposto dall'assemblea dei condomini con deliberazione adottata a maggioranza semplice" (Cass. 21 ottobre 1998 n. 10446)” (Trib. Roma 24 giugno 2011 n. 13705).
In sostanza non solo non è necessario il quorum previsto per le innovazioni (artt. 1120-1136, quinto comma, c.c.) ma la locazione può essere stipulata autonomamente dall’amministratore, salvo successiva ratifica. E’ chiaro che l’amministratore, che intendesse agire in tal senso, ond’evitare disguidi e noie farebbe bene ad inserire nel contratto una clausole sospensiva del genere “ il tutto subordinato alla ratifica assembleare”. 

 

 


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